С нового года вступает в силу решение, способное, по мнению ряда экспертов, оживить рынок аренды недвижимости. Речь идет о снижении ставки налога – оно, как ожидается, будет сочетаться с ужесточением контроля за заключением договоров ренты.

Бытует мнение, что снижение налога поможет не только понизить фискальную нагрузку на собственников жилья, но и приведет к определенным стимулам в русле легализации арендных отношений. Но если приглядеться к состоянию рынка, сложно не согласиться с аргументом части специалистов, считающих, что эффект от налоговых перемен будет зависеть даже не столько от самой ставки. Поскольку главное в нашем случае правильно выстроить механизмы контроля. 

Ведь в массе своей стороны договора аренды не спешат переносить отношения в юридическую плоскость, а соглашения о съеме остаются в неформальной плоскости. Иначе говоря, снижение ставки может вовсе не заработать, поскольку договоры ренты фактически не заключаются— их редко оформляют в установленном порядке. Так что снижение налога на ренту может поддержать оживление рынка, только если будет соблюдаться закон, что уходит в плоскость выгодных условий, делающих официальные договоры более привлекательным форматом отношений. 

Переходя к сути, государственный сбор с доходов от аренды недвижимости снизится в наступающем году с нынешних 14% до 10%, следует из предварительных данных финансового плана страны. Считается, что прежде всего речь идет о попытке государства сделать рынок аренды более прозрачным и вывести его из тени, где сегодня, по оценкам специалистов, находится большая часть сделок. Но главный вопрос теперь в том, как это новшество повлияет на цены аренды, соотношение спроса и предложения и, в целом, на стоимость недвижимости? 

Решение сократить ставку налога на доходы физических лиц от сдачи в аренду жилья стало одним из заметных изменений, предусмотренных в Налоговом кодексе со следующего года, говорит депутат и эксперт Вугар Байрамов. По его словам, само по себе это новшество можно считать позитивным шагом, направленным на стимулирование прозрачности и легализацию рынка аренды:

«Однако для реального расширения формализации договоров необходимо двигаться дальше - к более ощутимому снижению налоговых ставок. Сегодня поступления в бюджет от этого направления остаются относительно невысокими, и одна из причин кроется именно в прежней высокой ставке. Снижение налога может быть стимулом для обеления сектора, ведь чем доступнее и понятнее условия, тем больше граждан будут готовы заключать официальные договоры. Для сравнения: в Москве физические лица платят всего 4% налога на доходы от аренды, а юридические лица — 6%. В соседней Грузии ставка составляет 5%, а в Австрии — около 5,76% при доходе менее 1500 евро в месяц».

Если сравнивать, ставка по этому виду налога у нас все еще высокая, говорит депутат, и для достижения ощутимого эффекта целесообразно рассматривать возможность более существенного сокращения. В этой связи парламентский комитет по экономической политике, промышленности и предпринимательству рассмотрит вопрос снижения ставки до 5%. По его оценке, подобная мера не только не окажет негативного влияния на бюджетные поступления, но и, напротив, создаст условия для их роста за счет дальнейшей формализации арендных отношений. Ведь чем больше арендодателей будет заинтересовано в официальном оформлении договоров, тем шире станет налоговая база и выше прозрачность рынка.

По экспертным оценкам, постепенное снижение налоговой нагрузки рассматривается не как уступка, а как инвестиция в развитие цивилизованного и устойчивого рынка аренды, где выигрывают и государство, и граждане. Пока же снижение налога с источника выплаты при сдаче недвижимости в аренду носит скорее стимулирующий, чем фискальный характер, полагает специалист этой сферы Рамиль Османлы. 

«На самом деле это решение предполагает большую заинтересовать арендодателей в официальном оформлении сделок, - поясняет он. - Однако какого-то прямого влияния на стоимость аренды или цену квадратного метра оно, скорее всего, не окажет, поскольку снижение для такого эффекта в целом незначительно.

Ведь если раньше с объекта, сдаваемого за 500 манатов, владелец платил 70 манатов налога, теперь он заплатит 50, однако разница в 20 манатов не сделает погоды на рынке, где цены формируются под влиянием куда более серьезных триггеров: спроса, локации и сезонных колебаний. И потом, обычно именно подорожание недвижимости влияет на доходность аренды. Потому вполне очевидно, что налоговая льгота не окажет заметного влияния на стоимость квадрата и уровень арендных ставок».

Таким образом, эффект от нового решения будет зависеть не столько от самой налоговой льготы, сколько от готовности государства и рынка действовать открыто. Если контроль за арендными отношениями усилится, выиграют все: и бюджет, и добросовестные арендодатели. Если же процесс останется на бумаге, снижение ставки так и останется формальной мерой, не влияющей на реальную экономику. В любом случае, наступающий год станет своеобразной проверкой на зрелость для собственников жилья и арендаторов.

Э.Рзаева