Лето показало: цены на земельные участки в Баку продолжают расти, однако повышение оказалось неравномерным. В центре и близких к нему районах земля заметно подорожала, особенно если есть официальные документы и разрешение на строительство. А вот участки иного назначения, наоборот, теряют в цене — спрос падает, а вместе с ним и привлекательность.

Таким образом, дорожает все — от престижных кварталов до самых окраин, и разница лишь в масштабах роста. В целом, рынок показывает устойчивый рост, но скорость удорожания зависит от локации. Самый большой интерес сохраняется к центру и престижным кварталам. Эксперты прогнозируют дальнейший подъем цен в связи с реализацией Генерального плана Баку до 2040 года. Документ предполагает масштабные изменения инфраструктуры и создание новых центров развития.

По данным Общественного объединения «Общество оценщиков Азербайджана, в июле средняя стоимость земельных участков в столице выросла по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Особенно заметен рост в Сабаильском районе, где сотка стоит уже 431 743 маната — это на 29% дороже, чем год назад. В Ясамальском районе рост составил 26%, и сегодня сотка земли там обходится в среднем в 206 620 манатов. Подорожала земля и в Наримановском районе (302 671 манат за сотку, +14%), и в Насиминском (298 028 манатов, +21%).

Цены растут не только в центре, но и на окраинах столицы. В Хатаинском районе сотка земли стоит уже 237 321 манат — плюс 12% за год. В Низаминском показатель поднялся до 65 233 манатов (+19%), в Бинагадинском — до 55 830 (+14%), а в Сабунчинском — до 47 191 (+10,8%). Даже в более удаленных районах, где традиционно земля дешевле, рост ощутим: в Хазарском сотка подорожала до 26 570 манатов (+12%), в Сураханском — до 25 970 (+10%), в Гарадагском — до 15 213 (+7%), а в Пираллахинском — до 9 266 манатов (+8%).

Исполнительный директор Ассоциации риелторов Эльнур Азадов напоминает: за последние годы рынок недвижимости подорожал на 55%. При этом строительная активность снизилась, поскольку число разрешений ограничено. Дефицит предложения подталкивает цены. По его словам, в Баку около шестнадцати тысяч зданий давно отслужили свой срок и подлежат сносу.

Если процесс сноса ускорится, а застройка активизируется, отметил он, потребность в новых участках снизится. Тогда рост цен может замедлиться или стабилизироваться. Специалисты обращают внимание на неоднородность рынка. В центре землю покупают в основном под многоквартирные дома и коммерческие проекты — спрос здесь стабилен, поэтому стоимость участков зашкаливает. Строить частные дома в городе практически негде: свободных территорий нет. Поэтому многие семьи все чаще переезжают в пригороды. 

Цены там тоже разные. В Мардакяне сотка стоит от 15 до 40 тысяч манатов, в Бильгях может доходить до 50 тысяч, а в Пиршаги, Загульбе и Новханы — в среднем 15–20 тысяч. На периферии ситуация иная: предложение заметно превышает спрос. Это сразу сказалось на ценах — где-то сотку можно купить всего за 2 тысячи манатов. Правда, речь в основном о землях сельскохозяйственного назначения. Недавние ограничения запретили подключать к таким участкам коммуникации при строительстве жилья. Естественно, спрос на них почти исчез.

Риелторы отмечают, что дешевеют и земли без выписки из госреестра. Например, в поселке Бина участок с муниципальными документами, стоивший раньше 5 тысяч манатов за сотку, сегодня продается всего за 3 тысячи. Аналогичные тенденции в Мехдиабаде, Бинагади и Раманы: сельхозземли практически не находят покупателей. Напротив, участки с правильно оформленной выпиской продолжают дорожать, оставаясь востребованными. По их уточнению, без выписки невозможно подключить газ, воду и электричество. Только в Баку и на Абшероне около 500 тысяч частных домов и участков до сих пор не имеют надлежащих документов.

Если земля покупается под жилье, объясняют посредники при заключении сделок, в документах должно быть указано, что это земли населенных пунктов. Только тогда можно разрабатывать проект, получать разрешения и подключать сети. Из-за проблем с документами на рынке появились так называемые «маклерские дома» стоимостью ниже рыночной. Их строят на дешевых сельхозземлях, часто без надлежащих разрешений. При этом формально продается не дом, а земля, на которой он стоит.

Соблазн низкой цены понятен: покупатели стараются взять больше площади, а на стройматериалах экономят за счет оптовых закупок. Но в итоге такие постройки нередко возводятся на проблемных территориях — бывших болотах и прудах. Это чревато просадкой почвы, трещинами и серьезными дефектами. Главный же риск — юридический. Без правоустанавливающей выписки дом невозможно зарегистрировать, оформить его продажу или заложить. Закон требует совпадения назначения земли и строения. Если земля числится сельхозназначением, строительство дома там незаконно, а изменить статус можно только с разрешения правительства.

Т.САМОЙЛОВА