В Азербайджане ужесточились условия по внутренним ипотечным кредитам банков. Как отмечают местные СМИ со ссылкой на отчетность Центрального банка, во втором квартале этого года условия банков к ипотечным заемщикам заметно ужесточились, однако речь здесь идет о долгосрочных кредитах на покупку жилья на средства самих банков. 

Как правило, аффилированные кредитно-финансовые структуры охотно оформляют ипотеку на средства Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда. Однако финансовые вливания на рынке недвижимости по линии этой структуры, кстати, играющей первую скрипку в сегменте кредитования на покупку квартир, тоже уменьшились. В своем исследовании кредитной деятельности за упомянутый промежуток времени этого года, главный банк сообщает, что условия по ипотечным кредитам, выдаваемым ипотечным фондом, в апреле-июне не изменились. При этом отмечается, что банки ожидают сохранения динамики ужесточения условий по внутренней ипотеке и в перспективе третьего квартала нынешнего года. 

Центробанк приводит причины происходящего, ссылаясь на комментарии банков. Принявшие участие в опросе финансисты рассказали финансовому регулятору, что коммерческие кредитно-финансовые структуры ужесточили свои условия по ипотеке по целому ряду обстоятельств. В числе наиболее веских причин приводится стоимость финансирования, конкуренция с другими банками, ситуация на рынке недвижимости, а также капитальная и ликвидная позиция банков. «Во втором квартале спрос на ипотечные кредиты в целом понизился, - сообщается в заявлении ЦБА. – Во многом это связано с ситуацией по внутренним ипотечным кредитам банков. В то же время спрос на ипотечные кредиты по линии Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда тоже уменьшился по сравнению с первым кварталом нынешнего года. Банки прогнозируют, что в следующем квартале спрос на ипотечные кредиты, в том числе и на внутренние, продолжит снижаться». 

По мнению аналитиков рынка недвижимости, на волне серьезного роста цен динамика стоимости квадратного метра в столице и крупных городах страны все больше зависит от ипотечного предложения специализированного фонда. По словам исполнительного директора Ассоциации риелторов Азербайджана Эльнура Азадова, в нынешней ценовой ситуации масса потенциальных покупателей затрудняется приобрести квартиру на собственные накопления. По этой причине более бюджетное предложение по линии ипотечного фонда становится единственным выходом для граждан, инвестирующих в многоквартирный жилищный фонд. Как правило, квартиры в столице и на периферии главного города страны приобретают не только для проживания, но и рассматривают этот вариант вложения средств как возможность сохранить финансовые накопления от растущей инфляции и обесценивания. 

Считается, что инвестиционные квадратные метры в сложившихся обстоятельствах наиболее приемлемый выход, поскольку они не только растут в цене, способствуя тем самым растущей доходности вложений. Квартира – это еще и возможность пассивного дохода при нынешней растущей стоимости ренты. Иными словами, даже в условиях возрастающих банковских ставок по депозитам, именно недвижимость остается наиболее интересным для граждан инвестиционным инструментом. Конечно же, масса населения приобретает жилые метры не только как выгодный вариант вложения средств, но и по прямому своему назначению, поскольку практически 20 процентов городских жителей проживает на съемных квартирах. Но это обстоятельство не умаляет высокой доходности квадратного метра в центре и на периферии столицы. Так что динамика спроса растет, подгоняя стоимость квадрата в многоквартирных домах, а выгодное предложение Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда считается триггером этого оживления. 

Аналитики уверены: именно льготные программы кредитования, реализуемые в рамках государственной ипотеки, приводят к повышению спроса и цен на первичном рынке жилья. Причем, такая тенденция не лишена рисков, поскольку растущие цены ухудшают возможности заемщиков по погашению банковских займов. Такая ситуация, безусловно, создает не лучшие условия для клиентов и финансовых структур, особенно если речь заходит займах, выдаваемых на средства банков. Так что риски чрезмерной долговой нагрузки, безусловно, влияют на качество банковских портфелей, а следовательно, и готовность финансовых структур кредитовать дорожающее жилье. 

Как уже говорилось выше, ужесточение требований по внутренним кредитам банков никак не повлияло на условия государственной ипотеки. Ипотечный фонд, как и прежде, выдает длинные деньги на покупку квартир платежеспособным гражданам: как правило, сумма не превышает 100 – 150 тыс. манатов, которые выдаются на срок от 3 до 25 лет по ставке 4 и 8 процентов годовых. Если обратиться к экспертным оценкам, за последние несколько лет в Баку, Сумгайыте и на Абшероне фиксируется стремительное повышение недвижимых индексов, а самый высокий порог ценового роста наблюдался в минувшем году. Такая ситуация усилила риски коммерческих банков по ипотеке и платежеспособность заемщиков. 

Т. Самойлова