Казалось бы, летом рынок недвижимости столицы должен несколько успокоиться. Жара, говорят, уменьшает количество сделок. Но сейчас мы видим другую тенденцию – в массовое сознание пытаются запустить какие-то слухи, панические тенденции, кому-то выгодные, но вредные обществу. Давайте разберемся с ними подробно…Наш рынок недвижимости напоминает пословицу про лодку дегтя в бочке меда, только наоборот. Есть очень порядочные стройфирмы, четко выполняющие свои обещания, но основная масса – сомнительные однодневки с подмоченной репутацией. И на этом фоне сейчас распускается слух, что жильцы бакинских хрущевок массово продают квартиры в ожидании сноса и расселения. Но данные рынка и экспертов полностью опровергают эти слухи. Прежде всего, сейчас людей не расселяют, а дают им квартиры в новых домах, построенных на месте их старых, то есть жильцы взамен получают современные квартиры в новостройках. А это финансово выгодно - за старую квартиру общей площадью, например, 100 кв. м они получают 120 квадратов новостройки с ремонтом. И если прежняя квартира стоила 100 000 манатов, то за новую при продаже дадут уже не меньше 130-140 000 тысяч. Кто же захочет терять такую выгоду?

«Хрущевки», французские проекты 70-х годов и т.д. хорошо продаются, если в них есть нормальный ремонт, потому что у них приемлемая цена, нормальные условия и расположение около метро. При этом чем ближе к станции метро – тем дороже цена. Поэтому, к примеру, на выходе из станции метро «Иншаатчылар», например, сносят 4 пятиэтажки, чтобы построить там новые дома – потому что квартиры в них быстро раскупают.

Стройбароны тоже не дураки – им нужно сносить там, где они уверены, что квартиры в их новостройках быстро раскупят. Им ведь надо на время строительства оплачивать аренду квартир жильцам, снос старого дома и строительство нового, а это все деньги… 

Но среди них есть и мошенники. Генеральная прокуратура Азербайджана сообщила, что по уголовному делу, расследованному Главным управлением по борьбе с коррупцией при Генеральной прокуратуре в отношении учредителя ООО İnşaat Konstruksiyaları Рауфа Алиева, директора Расула Ахмедова и заместителя директора по финансовым вопросам Захира Наджафова, предварительное следствие было завершено в 2023 году и передано на рассмотрение в Бакинский суд по тяжким преступлениям. Обвиняемые Рауф Алиев, Расул Ахмедов и Захир Наджафов привлечены к уголовной ответственности по статьям 178.4 (мошенничество, совершенное в особо крупном размере), 308.2 (злоупотребление должностными полномочиями, повлекшее тяжкие последствия) и другим статьям Уголовного кодекса. В настоящее время по делу продолжается судебное разбирательство.

В ходе следствия было установлено, что в здании по адресу: г.Баку, Ясамальский район, ул. А.М.Шарифзаде, 33, принадлежащем ООО İnşaat Konstruksiyaları, одни и те же квартиры были проданы нескольким лицам. В результате 194 потерпевшим был нанесен ущерб на сумму свыше 12 миллионов манатов. На стадии предварительного расследования удалось возместить более 9 миллионов манатов 153 потерпевшим. 

Кроме того, в Главном управлении расследуется еще одно уголовное дело, выделенное из основного производства. В рамках этого дела должностные лица ООО İnşaat Konstruksiyaları также обвиняются в мошенничестве. На стадии следствия обеспечено возмещение более 1,5 миллиона манатов 28 потерпевшим. В рамках текущего уголовного дела также рассматривается заявление Сейяфа Джаббарова, который сообщил, что был обманут при покупке квартиры в строящемся доме компании по другому адресу — г. Баку, Хатаинский район, проспект Нобеля, 13, на пересечении улиц Ф.Байрамова, А.Джалилова и А.Исмаилова.

Следствием установлено, что 7 августа 2020 года Сейяф Джаббаров заключил гражданско-правовой договор с ООО İnşaat Konstruksiyaları на приобретение квартиры площадью 121,3 м² на 9-м этаже общей стоимостью 303 250 манатов. Он выплатил 238 922 маната и дополнительно передал строительные материалы на оставшуюся сумму. Несмотря на достигнутые договоренности, квартира ему передана не была. Установлено, что указанная квартира до сих пор не продана другому лицу, а возникший между сторонами спор носит гражданско-правовой характер, связанный с исполнением договорных обязательств.

Сын Сейяфа Джаббарова, Эльмир Джабраилов, принятый в Главном управлении, сообщил, что в настоящее время не располагает средствами для дополнительной оплаты и просит вернуть уплаченные деньги за счет продажи квартиры. Ему было разъяснено право на обращение в суд в гражданском порядке. В настоящее время продолжаются необходимые следственные действия и другие меры, направленные на всестороннее, полное и объективное расследование обстоятельств дела. 

Как рассказал член Коллегии адвокатов Азербайджана Акрам Гасанов этот случай далеко не первый и не последний в нашей стране: «К сожалению, у нас не действует институт первичной регистрации. Компания продает больше квартир, чем построила, поскольку они не регистрируются в государственном реестре. А договора, заключенные с людьми, хоть и заверены нотариусом, не имеют никакой силы».

По словам юриста, строительный бизнес — одна из самых мошеннических и коррупционных сфер во всем мире. Чтобы избежать таких преступлений, во многих странах осуществляется первичная регистрация в реестре недвижимости даже в тех случаях, когда дом еще не построен.

«По сути выдается купчая на квартиру в здании, которого еще нет и это жилье уже невозможно продать кому-то еще. В нашем законодательстве это тоже предусмотрено, но никто этому не следует. Даже Госслужба реестра недвижимости АР в основном отказывает в регистрации и делает это только по особым просьбам», - продолжает он. А.Гасанов утверждает, что виновных в таких преступлениях привлекают к уголовной ответственности по статье 178 (мошенничество) УК АР. Но, как правило, истинные владельцы бизнеса остаются безнаказанными, а перед судом предстают подставные директора. Их лишают свободы сроком до 10 лет, однако по отношению к ним часто применяют условно-досрочное освобождение. Фактически они выходят из тюрьмы, отсидев всего пару лет. «При этом у подставного директора, как правило, благополучная жизнь в тюрьме, так как владельцы компании за него хлопочут. Но суть в том, что этот человек не виновен, он не воровал деньги, у него их и не было. Поэтому жертвам таких преступлений обычно ничего не возвращают». 

Как не стать жертвой мошенников в строительной сфере? На этот вопрос у адвоката А.Гасанова единственный ответ: не покупать жилье, у которого нет регистрации (купчей). Он считает, если данная тенденция приобретет массовый характер, клиентов у строительных компаний станет намного меньше, и они будут вынуждены работать в рамках закона. «Я слышал очень много фраз «со мной этого не случится». Среди обманутых были очень состоятельные люди и даже высокопоставленные лица. То есть никто от этого не застрахован», - заключил эксперт. 

Р.ВЕЛИЕВ